برای ثبت اراضی کشاورزی یا باغی که تقاضانامهای برای آنها ارائه شده است، تعیین موقعیت دقیق محدوده ملک ضروری است. این فرآیند با شناسایی نزدیکترین نقطه ثابت غیرقابلتغییر، مانند عوارض طبیعی (رودخانه، کوه) یا بناهای دائمی (پل، ساختمان دولتی)، انجام میشود. تنظیم صورتجلسهای مستدل که جزئیات موقعیت و محدوده اراضی را بهصورت دقیق ثبت کند، بخش کلیدی این مرحله است. این اقدام به شفافیت در فرآیند ثبت و جلوگیری از اختلافات ملکی کمک میکند.
عدم نیاز به نقشه کلی در شرایط خاص
در مواردی که موقعیت اراضی بهوضوح مشخص باشد و متصرف بتواند با ارائه اسناد معتبر (مانند سند عادی یا قولنامه) مالکیت یا تصرفات قانونی خود را اثبات کند، تهیه نقشه کلی ملک الزامی نیست. این استثنا فرآیند صدور سند را برای متصرفین قانونی سادهتر میکند و از پیچیدگیهای غیرضروری جلوگیری میکند.
ماده ۵: احراز تصرفات مالکانه و صدور رأی
فرآیند کارشناسی و ثبت اراضی
هیأت رسیدگیکننده موظف است پس از بررسی و احراز تصرفات مالکانه و بلامنازع متقاضی، اقدام به کارشناسی دقیق ملک کند. این فرآیند شامل تهیه نقشه کلی ملک و مشخص کردن قطعات مورد تصرف است. پس از تکمیل این مراحل، هیأت رأی خود را برای صدور سند مالکیت صادر میکند. این رأی به اداره ثبت اسناد و املاک محل ابلاغ میشود تا مراحل قانونی صدور سند تکمیل گردد.
شرایط احراز تصرفات
تصرفات مالکانه باید بدون هرگونه منازعه یا ادعای معارض از سوی دیگران باشد. متقاضی باید مدارک معتبر، مانند اسناد عادی، قراردادهای خرید، یا شواهد تصرف طولانیمدت، ارائه دهد. این شرط تضمین میکند که حقوق سایر افراد احتمالی در ملک موردنظر نقض نشود.
ماده ۶: تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات
رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی
تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات باید مطابق با قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی (مصوب ۲۱/۱۱/۱۳۸۵) انجام شود. این قانون بر حفظ بهرهوری اراضی و جلوگیری از تقسیمات غیراصولی تأکید دارد تا از کاهش ارزش اقتصادی و کشاورزی اراضی جلوگیری شود.
تبصرههای مرتبط با تفکیک اراضی
تبصره ۱: صدور سند برای اراضی زیر حد نصاب
در مواردی که مساحت اراضی کشاورزی یا باغی کمتر از حد نصاب تعیینشده باشد، اما به دلیل محاط شدن به معابر عمومی، اراضی دولتی، یا اراضی دارای سند تفکیکی، امکان صدور سند مشاعی وجود نداشته باشد، صدور سند تفکیکی مجاز است. این تبصره برای تسهیل مالکیت قانونی در شرایط خاص طراحی شده است.
تبصره ۲: تفکیک نسقهای زراعی و باغات
تفکیک نسقهای زراعی و باغی مشمول قوانین اصلاحات ارضی (مصوب ۲۶/۲/۱۳۳۹) و قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر (مصوب ۸/۸/۱۳۶۵) تنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط مجاز است. این محدودیت برای حفظ حقوق متصرفین اولیه و خریداران قانونی اعمال میشود.
تبصره ۳: صدور سند برای اعیانیهای کشاورزی
صدور سند رسمی برای اعیانیهای احداثشده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها (مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴) بلامانع است. اگر اعیانی غیرمجاز باشد، سند عرصه بدون درج اعیانی صادر میشود تا حقوق مالک عرصه حفظ شود.
تبصره ۴: صدور سند برای تصرفات بیش از نسق
در صورتی که تصرفات متقاضی بیش از حد نسق زراعی یا باغی باشد و هیچ معارضی وجود نداشته باشد، هیأت میتواند رأی به صدور سند مالکیت برای این اراضی صادر کند.
ماده ۷: رسیدگی به اراضی با مالکیت مجزا برای عرصه و اعیان
تأیید مالکیت اعیان توسط مالک عرصه
اگر مالک عرصه و اعیان یک نفر نباشد و موضوع معامله صرفاً اعیان باشد، مالک عرصه باید در هیأت حاضر شده و مالکیت متقاضی اعیان را تأیید کند. در این صورت، هیأت پس از احراز تصرفات مالکانه، رأی به صدور سند مالکیت برای عرصه و اعیان صادر میکند.
عدم حضور یا تأیید مالک عرصه
در صورتی که مالک عرصه حاضر نشود یا مدارک ارائهشده را تأیید نکند، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند مالکیت صرفاً برای اعیان صادر میکند. این رأی به اداره ثبت محل ابلاغ میشود تا سند مربوطه صادر گردد.
تبصره: صدور سند برای آپارتمانها
صدور سند تفکیکی برای آپارتمانهای مشمول این ماده بر اساس قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳) انجام میشود.
ماده ۸: استعلام از نهادهای ذیربط
لزوم استعلام از وزارتخانهها
هیأت رسیدگیکننده موظف است برای اراضی کشاورزی، نسق زراعی، و باغات، نظر وزارتخانههای راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی (بسته به محل وقوع اراضی) را استعلام کند. این استعلام باید با رعایت قوانین مرتبط، از جمله قانون ملی کردن جنگلها و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی، انجام شود.
مهلت پاسخگویی و جریمه تأخیر
نهادهای مربوطه باید ظرف دو ماه نظر خود را اعلام کنند. عدم پاسخگویی یا ارائه پاسخ خلاف واقع، منجر به انفصال موقت (سه ماه تا یک سال) یا دائم از خدمت میشود.
تبصرههای مرتبط
تبصره ۱: نقش سازمان حفاظت محیط زیست
سازمان حفاظت محیط زیست موظف است نقشه مناطق چهارگانه تحت حفاظت را با مختصات جغرافیایی در اختیار واحدهای ثبتی قرار دهد.
تبصره ۲: اراضی واقع در حریم شهرها
برای اراضی واقع در حریم شهرها، هیأت باید نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را استعلام کند.
ماده ۹: رسیدگی به اراضی موقوفه
شرایط صدور سند در اراضی موقوفه
در اراضی موقوفه که اعیانی احداث شده است، هیأت با موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف محل، و با رعایت مفاد وقفنامه، به موضوع رسیدگی میکند. در صورت نبود متولی منصوص، اداره اوقاف تصمیمگیری میکند.
تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه
اداره اوقاف باید ظرف دو ماه اجرت عرصه و حقوق موقوفه را تعیین کند. عدم پاسخگویی یا ارائه پاسخ خلاف واقع، مشمول جریمه انفصال موقت یا دائم است.
ماده ۱۰: اراضی متعلق به نهادهای عمومی غیردولتی
هیأت باید نماینده دستگاه صاحب زمین را دعوت یا نظر آن دستگاه را استعلام کند. عدم پاسخگویی ظرف دو ماه منجر به انفصال موقت یا دائم از خدمت میشود.
تبصره: نقش شهرداریها
شهرداریها میتوانند درباره املاک اختصاصی خود با انتقال ملک به متصرف موافقت کنند.
مواد ۱۱ تا ۱۸: تکمیل فرآیند ثبت و صدور سند
ماده ۱۱: عدم پاسخگویی نهادها
عدم ارسال پاسخ از سوی نهادهای مذکور در مواد ۸، ۹، و ۱۰ مانع رسیدگی هیأت نمیشود.
ماده ۱۲: امضای سند انتقال
نهادهای مربوطه پس از ابلاغ رأی هیأت و پرداخت اجرت یا بهای زمین توسط متقاضی، باید ظرف دو ماه نماینده خود را برای امضای سند انتقال معرفی کنند. در غیر اینصورت، اداره ثبت محل سند را تنظیم میکند.
ماده ۱۳: تنظیم اظهارنامه ثبتی
در صورتی که برای بخشی از ملک اظهارنامه ثبتی ارائه نشده باشد، هیأت نظر خود را برای تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود به واحد ثبتی ابلاغ میکند.
ماده ۱۴: ثبت در دفتر املاک
اگر ملک قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد، پس از انتشار آگهی ماده ۳، مراتب در دفتر املاک جاری به نام متصرف ثبت میشود.
ماده ۱۵: نقشهبرداری و تعیین تصرفات
سازمان ثبت اسناد و املاک میتواند با دریافت هزینه کارشناسی، حدود کلی پلاک را نقشهبرداری کرده و تصرفات اشخاص را تعیین کند.
ماده ۱۶: رسیدگی به پروندههای ماده ۱۴۷
پروندههای تشکیلشده تحت ماده ۱۴۷ قانون ثبت که هنوز رأی یا قرار بایگانی دریافت نکردهاند، مطابق این قانون رسیدگی میشوند.
ماده ۱۷: هزینههای صدور سند
متقاضیان باید علاوه بر بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند و ۵ درصد ارزش منطقهای ملک را پرداخت کنند. در صورت نبود سند اولیه، مابهالتفاوت هزینه ثبتی نیز اخذ میشود.
ماده ۱۸: آییننامه اجرایی
نحوه تشکیل جلسات و رسیدگی هیأتها مطابق آییننامهای است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک با همکاری وزارت دادگستری تهیه میشود.
نتیجهگیری
قوانین ساماندهی مالکیت اراضی کشاورزی و باغات در ایران با هدف حفظ کاربری اراضی، جلوگیری از خرد شدن غیراصولی، و تسهیل صدور اسناد مالکیت تدوین شدهاند. این قوانین با در نظر گرفتن حقوق متصرفین، مالکان، و نهادهای دولتی، فرآیند ثبت اراضی را شفاف و عادلانه میکنند. رعایت دقیق این مقررات توسط هیأتهای رسیدگی و نهادهای مرتبط، نقش کلیدی در حفظ منابع طبیعی و اجرای عدالت ملکی دارد.
