نحوه تعیین تکلیف املاک فاقد سند در مناطق مرکزی تهران

املاک فاقد سند در مناطق مرکزی تهران یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های شهری و حقوقی پایتخت محسوب می‌شوند. بسیاری از این ساختمان‌ها به دلایل مختلف از جمله قدمت بالا، وراثت، ساخت‌وساز غیرمجاز یا بی‌توجهی به قوانین ثبت، هنوز سند رسمی ندارند. نبود سند رسمی، امنیت مالکیت را تهدید کرده و مانع نوسازی بافت‌های فرسوده و انجام معاملات مطمئن می‌شود. در این مقاله از سایت آتی ثبت و با همکاری آتی ثبت، تمام مراحل و نکات مربوط به تعیین تکلیف املاک فاقد سند را بررسی می‌کنیم.

مفهوم املاک فاقد سند

ملک فاقد سند به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن در اداره ثبت اسناد و املاک کشور ثبت رسمی نشده است. این املاک معمولاً تنها با قولنامه یا مبایعه‌نامه‌های دست‌نویس معامله می‌شوند و مدرک رسمی برای اثبات مالکیت وجود ندارد. مناطق قدیمی تهران مانند بازار، جمهوری، مولوی و امیریه بیشترین تعداد املاک فاقد سند را دارند.

مطالعه بیشتر : قوانین جدید مالیات بر خانه‌های لوکس و خانه‌های خالی

دلایل نداشتن سند رسمی در مناطق مرکزی تهران

۱. قدمت زیاد بافت شهری

ساختمان‌های قدیمی که پیش از اجرای قانون ثبت ساخته شده‌اند، اغلب فاقد سند رسمی هستند.

۲. وراثت بدون تقسیم قانونی

در برخی موارد پس از فوت مالک، وراث فقط به‌صورت توافقی ملک را تقسیم کرده‌اند و ثبت رسمی صورت نگرفته است.

۳. ساخت‌وساز غیرمجاز

ساخت بنا بدون دریافت پروانه از شهرداری، از صدور سند رسمی جلوگیری می‌کند.

۴. اختلافات مالکیت

گاهی چند نفر ادعای مالکیت یک ملک را دارند و تا پایان رسیدگی قضایی، سند صادر نمی‌شود.

مطالعه بیشتر : مهلت تعیین تکلیف سند قولنامه ای تک برگ

۵. تغییر کاربری غیرمجاز

تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری بدون مجوز رسمی، مانع صدور سند می‌شود.

اهمیت داشتن سند رسمی

سند رسمی تنها مدرک معتبر برای اثبات مالکیت است. بدون آن، مالک نمی‌تواند ملک را بفروشد، وام بگیرد یا حتی اجاره رسمی ثبت کند. در مناطق مرکزی تهران، داشتن سند رسمی به‌ویژه برای نوسازی و دریافت تسهیلات بانکی اهمیت زیادی دارد. همچنین در طرح‌های بازآفرینی شهری، تنها املاکی با سند رسمی واجد دریافت کمک‌های شهرداری هستند.

مراحل تعیین تکلیف املاک فاقد سند

مرحله اول: جمع‌آوری مدارک مالکیت

مالک باید قولنامه، قبوض خدماتی، مدارک شناسایی و گواهی تصرف را آماده کند.

مرحله دوم: مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک

در این مرحله، درخواست کتبی تعیین تکلیف ارائه و پرونده تشکیل می‌شود.

مرحله سوم: بازدید کارشناس ثبت

کارشناس اداره ثبت با حضور در محل، حدود اربعه، تصرف و موقعیت ملک را بررسی می‌کند.

مرحله چهارم: انتشار آگهی نوبتی

برای اطلاع عمومی، آگهی در روزنامه رسمی چاپ می‌شود تا در صورت اعتراض، رسیدگی صورت گیرد.

مرحله پنجم: صدور سند رسمی

در صورت نبود اعتراض، سند رسمی تک‌برگ صادر و در سامانه ثبت کشور ثبت می‌شود.

مدارک لازم برای صدور سند رسمی

برای تعیین تکلیف ملک فاقد سند، مدارک زیر مورد نیاز است:

• شناسنامه و کارت ملی مالک

• قولنامه یا مبایعه‌نامه معتبر

• گواهی انحصار وراثت در صورت ارثی بودن

• قبوض آب، برق، گاز و عوارض نوسازی

• تأییدیه شهرداری مبنی بر عدم تخلف ساختمانی

آتی ثبت توصیه می‌کند پیش از مراجعه حضوری، تمام مدارک بررسی و تکمیل شوند تا فرآیند صدور سند سریع‌تر انجام شود.

مطالعه بیشتر : تفاوت مالیات بر املاک مسکونی، تجاری و کشاورزی

نقش شهرداری در تعیین تکلیف املاک فاقد سند

شهرداری تهران یکی از نهادهای کلیدی در تعیین وضعیت املاک فاقد سند است. قبل از صدور پایان کار یا مجوز ساخت، شهرداری وضعیت ثبتی ملک را بررسی می‌کند. اگر ملک فاقد سند باشد، مالک باید ابتدا به اداره ثبت مراجعه کند. در بافت‌های فرسوده، شهرداری و اداره ثبت با همکاری یکدیگر امکان صدور سند را تسهیل کرده‌اند.

نقش اداره ثبت اسناد و املاک کشور

اداره ثبت اسناد مسئول اصلی تأیید و صدور سند رسمی است. کارشناسان این اداره سوابق ثبتی، نقشه‌های کاداستر و حدود اربعه ملک را بررسی می‌کنند. در صورت نبود مشکل، سند رسمی در قالب سند تک‌برگ صادر می‌شود.
همچنین سامانه الکترونیکی ثبت املاک برای ثبت و پیگیری غیرحضوری درخواست‌ها ایجاد شده است.

مطالعه بیشتر : چالش‌های مالیاتی کسب‌وکارهای اینترنتی در تهران و راهکارهای قانونی

مشکلات حقوقی املاک فاقد سند

املاک بدون سند معمولاً با مشکلات زیر روبه‌رو هستند:

• عدم امکان دریافت وام بانکی

• دشواری در اثبات مالکیت در دادگاه

• احتمال فروش ملک به چند نفر

• ممنوعیت انتقال رسمی در دفاتر اسناد

• احتمال قرار گرفتن ملک در طرح‌های عمرانی

برای جلوگیری از این مشکلات، توصیه می‌شود قبل از خرید چنین املاکی، حتماً استعلام ثبتی و حقوقی گرفته شود.

مطالعه بیشتر : خدمات حسابداری شرکتی در تهران؛ هزینه، مزایا و نحوه انتخاب بهترین موسسه

نقش آتی ثبت در حل مشکلات املاک فاقد سند

آتی ثبت با تیمی از کارشناسان حقوقی و ثبتی، خدمات تخصصی در زمینه دریافت سند رسمی ارائه می‌دهد. این مجموعه با آشنایی کامل با فرآیندهای اداری، مدارک مورد نیاز و مراحل قانونی، می‌تواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن، تعیین تکلیف املاک فاقد سند را پیگیری کند. همکاری آتی ثبت با آتی ثبت باعث شده خدمات ثبتی و مالیاتی برای مالکان املاک در تهران بسیار سریع‌تر و مطمئن‌تر انجام شود.

راهکارهای قانونی برای تعیین تکلیف سریع‌تر

• استفاده از سامانه الکترونیکی ثبت املاک

• ارائه مدارک تصرف معتبر و مستند

• همکاری با وکیل یا کارشناس ثبتی رسمی

• پیگیری پرونده از طریق دفاتر پیشخوان ثبت

در برخی مناطق، اداره ثبت با همکاری شهرداری، امکان صدور سند برای املاک قدیمی را با شرایط آسان‌تر فراهم کرده است.

نکات مهم پیش از خرید ملک فاقد سند

• استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت

• تنظیم قولنامه در بنگاه معتبر با کد رهگیری

• بررسی سوابق مالک و وضعیت تصرف ملک

• پرهیز از پرداخت وجه کامل پیش از تأیید مدارک

• استفاده از خدمات مشاوره آتی ثبت برای اطمینان حقوقی

مطالعه بیشتر : معافیت‌های مالیاتی در حوزه املاک (چه کسانی نیاز به پرداخت ندارند؟)

جمع‌بندی

املاک فاقد سند در مناطق مرکزی تهران از جمله چالش‌های جدی در بازار مسکن هستند. اما با پیگیری قانونی از طریق اداره ثبت و همکاری با کارشناسان ثبتی، می‌توان به‌راحتی وضعیت آن‌ها را مشخص کرد. داشتن سند رسمی علاوه بر افزایش ارزش ملک، امنیت مالکیت را تضمین می‌کند و امکان مشارکت در طرح‌های توسعه شهری را فراهم می‌آورد. آتی ثبت و آتی ثبت آماده‌اند تا با ارائه خدمات حقوقی و ثبتی، روند تعیین تکلیف و صدور سند را برای مالکان تسهیل کنند.